Éclairages sur le droit des affaires et de l’immobilier février 2026

Bonjour à toutes et à tous,

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Nous sommes heureux de vous retrouver pour ce nouveau numéro de newsletter consacré aux actualités en droit des affaires et en droit immobilier.

Ce mois-ci, trois sujets à retenir :

• Le devoir d'information précontractuelle ne vous oblige pas à tout révéler en phase de négociation ;
• En cas de sous-location illicite d’un logement, la plateforme Airbnb peut être condamnée aux côtés du locataire ;
• Connaître un défaut avant l’achat ne vous prive pas automatiquement de la garantie des vices cachés.

Bonne lecture ! ✨

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Devoir d'information précontractuelle : vous n'êtes pas obligé de tout dire !

Le saviez-vous ?

Lors d'une négociation, vous n'avez pas à révéler toutes les informations en votre possession. Seules celles qui sont déterminantes pour le consentement de votre cocontractant doivent être communiquées.

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Ce que cela signifie :

Le devoir d'information précontractuelle ne vous impose pas une transparence totale. Vous n’avez pas à révéler tout ce que vous savez, mais uniquement les éléments qui peuvent réellement influencer la décision de l’autre partie de signer.

Toutes les informations en lien avec le contrat ne doivent donc pas être communiquées. Comme le rappelle la Cour de cassation, seul compte le caractère déterminant de l’information dans la conclusion du contrat. Le simple fait qu’un élément soit lié à l’opération ne suffit pas à faire naître une obligation d’information.

En matière de négociation contractuelle, la vigilance est partagée : ce qui compte pour vous doit être exprimé avant la signature.

Le conseil Cassius :

Si vous êtes en phase de négociation d’un contrat, pour le vendeur :

• Incitez votre acheteur à formaliser ses demandes par écrit ;
• Répondez de façon documentée aux questions posées ;
• Évitez les affirmations approximatives : elles peuvent se retourner contre vous.

Pour l’acquéreur :

• Demandez des justificatifs avant de signer ;
• Formulez vos demandes par écrit ;
• Prévoyez une condition suspensive si nécessaire.

Cass. 3e civ., 27 novembre 2025, n° 23-18.439

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Sous-location illicite via une plateforme de location type Airbnb : la plateforme peut être condamnée solidairement avec le locataire

Le saviez-vous ?

Si votre locataire sous-loue illégalement votre logement via Airbnb, vous pouvez désormais vous retourner directement contre la plateforme.

Les faits :

La Cour de cassation le confirme : la plateforme de location peut être condamnée, aux côtés du locataire, à vous restituer les loyers perçus, ainsi que les commissions qu'elle a elle-même encaissées.

La règle de base ne change pas : un locataire ne peut pas sous-louer son logement sans l'autorisation écrite de son bailleur. Mais désormais, ce n'est plus seulement le locataire qui peut être poursuivi, la plateforme de location peut également voir sa responsabilité engagée.

Pour les bailleurs, c'est une avancée majeure : vous pouvez désormais vous retourner contre un acteur supplémentaire dont la solvabilité est, en principe, assurée, et non plus seulement contre le locataire.

Conseils Cassius :

Si vous êtes bailleur :

• Introduisez dans le contrat de bail une clause expresse d’interdiction de sous-location ;
• Rassemblez les preuves ou faites appel à un Commissaire de justice pour faire constater une sous-location illicite ;
• N’hésitez pas à faire appel à un avocat pour engager la responsabilité de la plateforme en plus de celle du locataire.

Cass.com, 7 janvier 2026, n°23-22.723 et n°24.13.163

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Une mauvaise odeur apparaît après l'achat de votre maison : la garantie des vices cachés peut s’appliquer

Le saviez-vous ? :

Vous avez acheté une maison en sachant qu'elle avait des problèmes d'humidité. Quelques jours après votre emménagement, une odeur insupportable envahit les lieux. Pouvez-vous vous retourner contre le vendeur ? Oui, répond la Cour de cassation.  

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Ce que cela signifie :

Repérer un défaut ne suffit pas, il faut aussi pouvoir en anticiper les conséquences. Même si un défaut est apparent, la garantie des vices cachés reste applicable lorsque l’ampleur du vice et ses effets étaient imprévisibles.

Dans l'affaire jugée, l'acheteur savait que la maison était humide et pensait que des travaux de ventilation suffiraient. Mais après son installation, une odeur pestilentielle a rendu les lieux invivables. Un expert a découvert que les parquets étaient imprégnés d'urine animale.

La Cour de cassation lui a donné raison. Il ne pouvait pas deviner qu’une simple humidité dégagerait une telle odeur, ni en identifier l’origine sans expertise.

Autrement dit, connaître un défaut ne vous prive pas automatiquement de la garantie des vices cachés. Tout dépend de ce que vous pouviez réellement anticiper au moment de la vente.

Conseil Cassius :

Si vous achetez un bien immobilier :

• Posez des questions précises sur tout défaut constaté lors de vos visites ;
• Demandez des documents : rapports d'expertise, devis de travaux, historique des sinistres ;
• Faites intervenir un professionnel en cas de doute avant de signer.

Si vous vendez un bien immobilier :

• Signalez clairement tous les désordres dont vous avez connaissance, même mineurs : cette transparence limitera considérablement les risques d’action future.
  

Cass. 3e civ., 10 juil. 2025, n° 23-50.027

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Pour toute question ou accompagnement sur ces sujets, n’hésitez pas à nous contacter !

Retrouvez-nous le mois prochain pour votre veille juridique mensuelle en droit des affaires et en droit immobilier.

L'équipe Cassius Avocats

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