Éclairages sur le droit des affaires et de l’immobilier avril 2026

Actualités

Bonjour à toutes et à tous,

Nous sommes heureux de vous retrouver pour ce nouveau numéro consacré aux actualités en droit des affaires et en droit immobilier.

Ce mois-ci, quatre sujets à retenir :

Responsabilité des dirigeants : la date de cessation des paiements fixée par le tribunal, la nouvelle ligne rouge ;
Sous-traitant défaillant : l'entrepreneur principal peut se retourner contre son assureur, mais doit prouver que les désordres lui sont bien imputables ;
Bail commercial : le bailleur ne peut plus se contenter d'un tableau récapitulatif pour justifier ses charges, il doit produire les factures et pièces justificatives ;
Meublés de tourisme : les communes disposent désormais d'un accès direct aux données des plateformes pour contrôler le respect des règles de location.

Bonne lecture !

Responsabilité des dirigeants : une date unique de référence pour apprécier les fautes de gestion

Le saviez-vous ?

La date de cessation des paiements fixée par le tribunal lors de l'ouverture d'une procédure collective s'impose désormais comme référence unique pour apprécier les fautes reprochées au dirigeant.

Ce que cela signifie :

Lorsqu’une entreprise est placée en redressement ou en liquidation judiciaire, le tribunal fixe une date de cessation des paiements, correspondant au moment où la société n’était plus en mesure de faire face à ses dettes. Cette date est déterminante : elle encadre la période pendant laquelle les actes du dirigeant peuvent être examinés et sa responsabilité pour faute de gestion engagée.

Jusqu'à récemment, le droit des procédures collectives distinguait deux temporalités susceptibles d'engager la responsabilité du dirigeant :

La période suspecte, qui précède la date de cessation des paiements et pendant laquelle certains actes peuvent être remis en cause (paiements préférentiels, sûretés constituées...) ;
La date de cessation des paiements elle-même, point de départ officiel de l'état d'insolvabilité.

Dans ce schéma, le juge disposait d'une certaine liberté : il pouvait remonter dans la période suspecte pour y identifier des actes ou comportements fautifs du dirigeant, et les retenir comme faits générateurs de responsabilité, même si ces faits étaient antérieurs à la date de cessation des paiements officiellement fixée. Cette dissociation créait une insécurité juridique réelle : le dirigeant ne savait pas précisément à partir de quand sa conduite allait être scrutée.

Dans un arrêt du 15 avril 2026, la Cour de cassation opère un revirement : la date de cessation des paiements fixée dans le jugement d'ouverture devient le seul et unique point de référence pour apprécier les fautes de gestion reprochées au dirigeant et, notamment, le retard de déclaration de cessation des paiements susceptible d’engager la responsabilité du dirigeant.

Le conseil Cassius :

Si votre entreprise traverse des difficultés financières :

Déclarez l’état de cessation des paiements dans le délai légal de 45 jours suivant la date de cessation des paiements. ;
Soyez vigilant sur la date retenue : elle est désormais déterminante pour l’ensemble des contentieux futurs ;
Vérifiez et, le cas échéant, contestez la date fixée si elle ne correspond pas à la réalité économique de l’entreprise ;
Faites-vous accompagner par un avocat dès les premières difficultés.

Cass. com., 15 avril 2026, n° 24-13.960, publié au Bulletin

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Sous-traitant défaillant : l'entrepreneur principal peut se retourner contre son assureur, mais pas sans preuves

Le saviez-vous ?

En cas de désordres, un entrepreneur principal peut agir directement contre l’assureur de son sous-traitant s’il prouve que les désordres lui sont bien imputables et respecte les délais pour agir.

Ce que cela signifie :

Lorsqu’un entrepreneur principal recourt à un sous-traitant, il reste responsable vis-à-vis de ses clients des malfaçons commises. Il peut ensuite se retourner contre l’assureur du sous-traitant mais cette action est strictement encadrée.

Dans un arrêt de la Cour de cassation du 27 novembre 2025, l’enseigne Leroy Merlin avait confié à un sous-traitant la pose de poêles et d’inserts de cheminée chez ses clients. Des défauts graves ont été constatés, au point de mettre en danger les occupants. Après avoir indemnisé ses clients, l’enseigne Leroy Merlin s’est retournée contre l’assureur de son sous-traitant.

Par son arrêt, la Cour de cassation apporte trois précisions essentielles :

Sur le délai pour agir : L’entrepreneur principal dispose d’un délai de 5 ans pour agir. Ce délai ne commence à courir qu’à partir du moment où il a une connaissance suffisamment précise de son préjudice, et non dès l’apparition des premiers désordres ;
Sur la réception des travaux : La garantie décennale suppose une réception préalable. Celle-ci peut être tacite. Le paiement des travaux sans réserve peut suffire à la caractériser ;
Sur l'imputabilité des désordres : il ne suffit pas de démontrer l'existence de malfaçons, il faut prouver, chantier par chantier, que le sous-traitant concerné est bien à l’origine des désordres. À défaut, l’action contre son assureur risque d’échouer.

Conseils Cassius :

Identifiez précisément, dans vos contrats et bons de commande, quel intervenant réalise chaque prestation ;
Conservez une traçabilité complète des chantiers (interventions, réserves, échanges) ;
Dès l’apparition de désordres faites réaliser des expertises en mettant en cause toutes les parties ;
Anticipez le contentieux et faites-vous accompagner rapidement par un avocat pour sécuriser la preuve de l’imputabilité.

Cass. civ. 3e, 27 novembre 2025, n° 23-22.017

Bail commercial : le bailleur doit prouver les charges, pièces à l’appui

Le saviez-vous ? :

En matière de bail commercial, le bailleur ne peut pas se contenter d’un simple tableau récapitulatif pour justifier les charges refacturées au locataire : il doit produire les pièces permettant d’en vérifier la réalité et le montant.

Ce que cela signifie :

La loi impose au bailleur d’établir un inventaire précis et limitatif des charges imputables au locataire, ainsi que de lui adresser chaque année un état récapitulatif. À la demande du locataire, il doit également communiquer l’ensemble des justificatifs correspondants.

Dans cette affaire, un bailleur estimait avoir satisfait à ses obligations en transmettant des tableaux de régularisation détaillés. La Cour de cassation rejette cette analyse : ces documents ne constituent que de simples ventilations comptables et ne permettent pas d’établir la réalité ni la nature des dépenses engagées.

Pour conserver les provisions perçues ou obtenir le paiement de charges complémentaires, le bailleur doit donc produire les factures et pièces justificatives. Il ne peut pas non plus se contenter de les tenir à disposition : il doit les adresser au locataire qui en fait la demande.

Conseil Cassius :

Si vous êtes bailleur d’un local commercial :

Adressez chaque année l'état récapitulatif des charges dans les délais réglementaires ;
Conservez systématiquement l’ensemble des factures et justificatifs ;
En cas de demande du locataire, transmettez les pièces sans délai, une simple mise à disposition ne suffit pas.

Si vous êtes locataire commercial :

Demandez systématiquement les justificatifs des charges qui vous sont réclamées et vérifiez leur nature et leur imputabilité au regard du bail ;
En l’absence de pièces probantes, contestez les sommes réclamées avec l’aide d’un avocat.

À noter : cette solution s'applique spécifiquement aux baux commerciaux. En matière de bail d'habitation, le régime est différent : l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit une liste limitative des charges récupérables sur le locataire, avec ses propres règles de justification.

Cass. civ. 3e, 29 janvier 2026, n° 24-14.982

Meublés de tourisme : les communes peuvent désormais contrôler les données des plateformes

Le saviez-vous ?

Depuis le 21 mars 2026, les communes peuvent désormais obtenir des données d'activité transmises par les plateformes de location telles qu’Airbnb ou Booking. Elles peuvent désormais contrôler de manière effective le respect des règles encadrant la location des meublés de tourisme.

Ce que cela signifie :

En 2024, une loi avait déjà renforcé les pouvoirs des maires en matière de régulation des meublés de tourisme mais son application était suspendue à la publication de décrets. C’est désormais chose faite : les décrets publiés le 20 mars 2026 rendent le dispositif pleinement opérationnel.

Concrètement, les communes et intercommunalités peuvent désormais accéder à des données transmises par les plateformes et les loueurs via une interface dédiée. Ces informations permettent notamment de contrôler le respect du plafond de location d’une résidence principale, qui peut être abaissé par la commune jusqu’à 90 jours par an (contre 120 jours auparavant).

Les plateformes doivent transmettre ces données régulièrement, sur une base mensuelle ou trimestrielle selon leur taille. En cas de fausse déclaration, les communes peuvent désormais prononcer des sanctions administratives, notamment des amendes.